居民自治后，怡樂新村修建了智能化出入崗亭。

一些小區由于規模較小，物業費低，收繳率不高，很難吸引物業公司入駐，但小區管理卻不能因此中斷。物業不干，干脆自己管自己，近年來，市區一些小區開始嘗試成立自治小組，實行業主自治。相比引進物業公司，居民自治無需盈利，物業費因而相對較低，同時還有助于提升鄰里關系，但記者在調查中發現，居民自治光鮮背后，或多或少都存在著一定的隱憂，不解決這些問題，小區自治長遠來看并不能健康發展。

小區自治離不開熱心人

走進市區怡樂新村，很難相信它是20 世紀90 年代建成的老小區。地面干凈整潔，停車位整齊規劃，智能化出入崗亭等先進設備一應俱全，而這井井有條的管理全是該小區內居民自治的結晶。

其實，怡樂新村曾有過一段讓人無奈的歷史。2012 年，因利潤太低，該小區物業跑了，垃圾成堆，面臨停水停電。在眾業主的推薦下，在這小區住了10多年的老業主鄔堂孚當起了義務管家，鄔堂孚自籌大筆資金改造了小區的出入崗亭、道路、停車場等，他還將自家別墅的車庫改裝成了業主自治辦公室。

“一家人都有工作，但辦公室偶爾有市民來辦理停車費充值，也要保證有人在。”管理3 年了，鄔堂孚一家就全都成了“兼職”物管人員，有的是電工，有的是裝修工，有的是清潔工。記者到現場時，鄔堂孚的女婿程先生正在當值，他說：“我馬上要出去了，我弟會來接班。”他說，當年其實是騎虎難下，想著先頂一頂，讓小區居民生活秩序恢復正常，再想出路，誰知道一頂就放不下手了。

永福居的崔金升也是業主推薦出來的義務“管家”，在小區自治方面，不管事情多么瑣碎，他總是做得有條不紊。記者采訪時，他正戴著老花鏡，整理當月的收支情況，他仔細記下花費的每分錢，把收支情況一目了然公布。

治安衛生明顯好轉

“有一業主晨練時，被人跟蹤進了小區搶走了一條金項鏈；流浪狗進入小區追咬業主；外面的車輛進入小區占道多日找不到車主……”怡樂新村一位居民回憶起幾年前沒有物管時的那些亂象仍心有余悸，她說，“有了出入崗亭，管理更到位了，最重要是安全了，終于可以睡個安穩覺了。”

“樓梯臟了，有人打掃；垃圾桶滿了，有人清理。”對于市區永福居小區來說，業主自治最大的好處，就是衛生狀況明顯好轉。永福居小區是在4 年前被物管公司“遺棄”的，該小區是2008 年交樓的小區，住了100 多戶居民，大門及每棟樓樓下都有智能門卡，小區外居民比較難進入，所以，在沒有物管的那段時間，治安沒出現問題，不過，樓道走廊成了垃圾堆，垃圾桶被淹沒在垃圾里。

“這小區小，一個清潔工就可以搞好衛生。”崔金升是第二個接任的管事人了，他是這個小區的老業主，經歷過那段沒物管的日子，他才知道小區有人管的重要性。所以，當第一任管事人要離開小區時，他硬著頭皮上任了。

鄰里關系更和諧了

怡樂新村大部分是別墅，雖然是老小區了，但大部分業主間交流并不多。自從有了居民自治辦公室，業主委員會的熱心人有了去處，慢慢地，從委員會成員，到各成員的家人，到各成員的隔壁鄰居，越聚越大，大家就像一個大家庭。

而永福居的崔金升就坐在小區門口的崗亭里辦公，記者看到，每一位進出的居民，都會熱情地打招呼，一位買菜回來的女士還給他留下了幾顆枇杷。“崔叔很辛苦，這小區多虧了他。”該女士這樣夸道。崔金升說，自從居民自治后，業主間的互動更多了，現在他已經認識了整個小區的業主，一群業主常聚在崗亭聊天，了解小區治理情況。“大部分業主理解并支持我的工作。”崔金升說，不少業主會用行動表示感謝，比如自覺倒垃圾、按時交費等。

資金緊張是個難題

自治小組熱心服務，所需費用相對較低，小區財務公開透明等是這些小區的共同特點，因為這些特點，居民對自治小組非常信任，鄰里關系相當和睦，一切似乎都非常美好。

但記者在調查中發現，光鮮背后，不少自治小組都有著不同程度的隱憂。首先，居民對小區管理有需求，但對承接自治小組工作卻缺乏熱情。永福居的第一任管事人離開小區時，一直沒有居民愿意接任，最后接任的崔金升已經59 歲，他說，一個人要統籌管理所有事，有時候干起來很吃力。

可是，吃力并不討好。崔金升說，上一個管事人把大部分業主提前交的物業費用用了，他接手的時候，小區經費已經透支，即使到現在也還是透支。記者看到，永福居小區的大門上貼著每個月的收支明細，以及一張欠費單元的名單，共有10 戶。據了解，這個小區物業費是每月每戶 50 元，即便費用不高，卻仍有業主不愿意按時交費。“ 我們不是為了盈利，經費夠發工資就可以了，可仍有業主不配合，有時候還要去敲業主的門要求交費，不僅遭人煩，不滿意的業主還要找茬。”崔金升對這些業主有點無奈。

施行自治后，這些小區繳費率普遍較高，但較低的收費標準，讓自治小組的經費很難充盈起來，所以，資金緊張的問題在怡樂新村同樣出現。程先生介紹，像電燈壞了需要修補更換，小區的自治經費能夠解決，但遇到大的維修改造，就捉襟見肘了。比如剛自治時修建智能化崗亭和停車場的費用，是其岳父自掏腰包約30 萬元才完成的，都不知道什么時候才能填平這筆費用。

“別墅區都是老鄰居，一般都自覺配合，主要是沿街那些商鋪，以及幾幢樓梯房住戶，每個月收費都要上門催交。”此外，小區目前的收費標準是3 年前定下的，而小區8 個保安、2 名清潔工的工資卻一直在漲，“真的是越來越難管了”，程先生這樣表示。

物業管理更專業

對于小區自治，各方人士看法不一。

市區一物管公司的負責人說，現在一些物業管理公司都面臨很多難題，更何況小區自治。長遠來說，成立業主委員會，由業主委員會選聘物業管理公司來進行專門的物業管理才比較專業。

廣淼律師事務所黃律師說，小區自治既沒有法人資格，也很少會有開發商做后盾，容易在操作上因收費難而導致資金缺乏保障，運作難以順利進展。而且，小區自治面對小區內業主的不同意見，以及業主內部的某些糾紛，有時協調起來可能有些困難。因此需要政府有關部門長期的指導和引導，如果放任的話，可能就難持久了。

本報記者 鄭婷影 文/圖