提示：本月初，市區某小區一天之內6輛摩托車被盜。竊賊駕車緊跟在有出入證的車輛后面，沖卡逃逸。“我們每月都交物業管理費，也有請保安，小區里失竊，物業公司就應承擔賠償責任。”該小區業主黃先生的觀點代表了很多業主的看法。而物業公司一般都是根據物業合同來應對業主的訴求：沒有在合同約定的情況下，物業公司并不承擔賠償責任。
   這個事例在提醒著我們，小區并不是有了保安、門衛就安全無憂了，防盜竊的任務仍需大家努力。記者針對市區一些小區的物業服務中保安、車輛管理等內容展開了調查，意在提醒小區居民和物業公司對安全隱患進行查漏補缺，改善居住環境。

小區大門可隨意出入
   市區一些新型小區的保安工作總給人一種戒備森嚴的感覺，保安身材魁梧、制服筆挺，視頻探頭及智能化門禁系統把守著小區的重要部位。但保安工作的落實情況跟這戒備森嚴的外表是否一致呢？
    記者近日走訪了多個小區，觀察發現，外來人員進入小區非常方便，不用登記，保安也很少盤問。在陽光水榭小區，記者輕易地從大門進入小區，并未遭到該處保安人員的盤查，沿路在多名保安人員面前徘徊也沒有受到懷疑，隨后記者在該小區的停車場逗留了約5分鐘，也沒有遭到保安盤查。
    在翡翠星城、明珠華庭、怡景豪庭等小區，記者多次出入，未遇盤問或登記。僅在廣晟花園，遇到門禁，向保安說明來意之后，才得到許可進入小區。
    相對于新小區較少盤問或登記，但有攝像頭監控的情況，一些老小區的門衛系統更顯薄弱。在富景小區，由于歷史原因，幾乎每個門店都有后門（指門店通向小區的門），100多個后門僅有少數裝了攝像頭，大多數都是監管的真空地帶。小區只有六七位保安，每天要負責小區大門值班、巡邏，沒有足夠的人力物力對這100多個后門實行監管。黃主任說，小區內今年多次發生被盜事件，業主對此意見很大。8月11日，物管處就強行堵住了業主投訴較多的一家門店的后門。

部分保安年齡偏大
    文明路一小區的業主曾先生告訴記者，近期發現小區保安換人換得很頻繁，有的保安年齡也偏大，他認為這對維護小區治安很不利。記者走訪發現，小區保安更換頻率快、年齡偏大，成為市區物業治安管理一大現象。
    一位在物業公司任職多年的保安介紹，以前想到小區當保安，不是退伍軍人很難。現在門檻降低了，只要是身體健康、吃苦耐勞的年輕人，物業公司都搶著要，這是因為年輕人愿意當保安的越來越少了。“發展空間有限，每個月1000元左右的工資，還不包吃住，除掉日常開銷，剩不了多少。”該保安表示，這是年輕人不愿意當保安的主要原因。現在保安的年齡構成大體是30歲以下、30—45歲、45歲以上三分天下。
    針對業主對保安年齡偏大的質疑，有物業公司回應說，保安的年齡不是判斷小區安全防范工作好壞的唯一標準，關鍵還是整個小區的保安氛圍和相關配套。物業公司只要加強巡查、安全防范措施落實到位就可以了，畢竟保安并不能保證業主安全完全不受到侵害。

小區安全是系統工程
    在一些老小區，房屋向外出租現象十分普遍，且數量不小，這就形成了小區內出入人員身份、職業、道德呈現多樣化。據了解，這些租房的人員，有外來流動人員，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，形形色色、包羅萬象。其特點是居住期較短，監控難度較大，增加了安全防范的難度。“我們要求業主在出租房屋時，復印租房者的身份證，但很多業主并不配合。到出事時，又把責任全推到物業的頭上。”富景小區物管處的黃主任說。
    “為了加強小區安全工作，我們要求業主刷卡進入小區，對訪客要求其報出到訪的業主姓名，但實行了不到半年時間，因為得不到業主的理解配合而無奈終止。”長堤路一小區物業負責人對記者說，一方面業主對物業的安全工作提出了很高要求，一方面物業的一些安全舉措常常因業主嫌棄程序繁瑣而擱淺，令他們很難開展工作。
    采訪中，面對小區長期頻現的治安難題，多家受訪物業公司表達了一個普遍的觀點：小區安全單靠保安巡邏是不夠的，人為防范為
主，物防、技防為輔；同時業主要積極參與、營造群防群治的社區氛圍，編織一張橫縱聯合，立體交叉的群眾性防范大網。此外，社區居委會作為小區的直接管理者，應采取各種有效形式，開展各種宣傳教育活動，強化安全創建人人有責的意識。

丟失責任要綜合認定
   “很多業主以為，交了物業管理費后，小區管理范圍內出現的財產失竊事故，物業公司要付全額賠償責任。這是一種誤解，法律并無這樣的規定。”興源律師事務所律師苗靖表示，小區內的財產丟失責任認定要具體情況具體分析。
    苗靖分析說，物業服務企業管理服務義務主要在物業管理區域內為維護區內的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，包括：小區內巡邏、監控、對違法犯罪及時制止，保護現場和報警、對小區內的各種突發事件及時進行處理等，其目的是為了保障管理區域內的財物不受損失，人身不受傷害、小區業主及居民生活秩序正常。根據這一特性，在衡量管理服務義務時，必須有一個合理的范圍，對超出此范圍的義務，不應由物業承擔賠償責任。
    物業服務企業的管理服務義務作為一種有償的、約定的服務，其在合同中地位一般應根據合同的具體約定。如果業主與物業服務企業簽訂的物業管理合同中明確約定了管理服務義務，應認定為合同的主義務；如果業主在與物業服務企業簽訂的合同中并未約定管理服務義務，則只能認定為合同的附隨義務。“由于兩種義務的屬性不同，兩種義務的履行對應物業服務企業需承擔的責任也是完全不同的。”苗靖說。
   本報記者葉能軍 見習記者程癸鍵